Товарищество собственников недвижимости "Яхрома Ривер"

ДОРОГИ, РАСКОЛ СОБСТВЕННИКОВ , ПРИЧИНЫ И РЕАЛИИ.

Небольшой экскурс в историю поселка, почему мы оказались там, где мы есть, и что делать

Август 2013г – Старт продаж земельных участков поселка «Яхрома Ривер». Собственником земель является [Скрыто по просьба собственника] В качестве агента выступало ООО «Родные земли». Приобретение земельного участка осуществлялось по Договору купли-продажи (ДКП).

Дополнительно по Предварительному договору купли – продажи доли земельного участка (ПДР) оплачивалась доля в Земле Общего Пользования (ЗОП). Предполагалось создать в 2015 г. юр. лицо, которому [Скрыто по просьба собственника] должен был передать ЗОПы (земли с/х назначения, предназначенные для проезда транспорта). Но в связи с падением продаж в 2014г юр. лицо так и не было создано.

Между тем, в период с марта 2014г до июля 2017г. шли судебные процессы по снижению кадастровой стоимости ЗОПов с целью снижения платы по налогам.
На территории Яхрома Ривер неоднократно собирались собственники с целью создания юридического лица (днп, снт), но прийти к единому мнению так и не смогли на протяжении нескольких лет.

Июль 2017г. – регистрация ТСН «Яхрома Ривер».

2018 г. – ЗОПы, со сниженной почти в два раза кадастровой стоимостью, были переданы в ТСН «Яхрома Ривер». Ранее, пока шел судебный процесс, этого сделать было невозможно.
Летом 2017г часть собственников, воспользовавшись оплошностями, недоработками в юридической схеме передачи долей и проволочками, связанными с судами по снижению кадастровой стоимости ЗОПов, начали судебные процессы с целью, не просто получить свои доли, а взыскать денежные средства, существенно превышающие фактически оплаченные ими суммы.
В дальнейшем, с целью обезопасить свои интересы в случае появления новых исковых заявлений, г-н [Скрыто по просьба собственника] перестал заключать предварительные договора купли – продажи доли земельного участка (ПДР), взымать плату на развитие дорожной инфраструктуры Поселка с новых собственников, вследствие чего было прекращено строительство дорог.

А теперь внимание!
Сумма не собранных денег за период с 30.10.2017г по 02.09.2020.за проданные и непроданные земельные участки составляет почти 26 млн. руб.

Скачать расчет и полную таблицу. Расчет осуществлялся, исходя из 12000 руб. за сотку. Анализ проводился на основе мониторинга двух схем Поселка по состоянию на 30.10.2017 г. и 02.09. 2020 г., имеющихся в публичном доступе на сайте rodzem.ru и носит исключительно осведомительный характер .

На эти средства могли бы быть достроены и улучшены дороги, но этого не произошло: у дорог нет чистового покрытия, часть дорог не доделаны, нет пожарного выезда.

Схема проданных участков на 30.10.17:

Схема проданных участков на 02.09.20:

Детали и методика расчетов представлены во вложенном файле с excel таблице «расчет нцс

Обе стороны – участники судебных процессов непоправимо негативно повлияли на развитие Поселка.

Истцы, в стремлении к своей личной материальной выгоде вряд ли задумывались о последствиях для остальных жителей Поселка.

А ответчик и его агент не удосужились оповестить остальных собственников о решении прекратить дальнейшее строительство дорожной инфраструктуры Поселка, тем самым лишив общественность возможности вмешаться и не допустить развития конфликта.

Немного вселяет оптимизма количество непроданных земельных участков, около 880 соток.

Сейчас создается комплексная Комиссия из собственников Товарищества (членов ТСН и собственников, не состоящих в Товариществе).

Основные задачи Комиссии:
1. обеспечить реализацию мер по возобновлению сбора целевых средств в дорожный фонд с продажи оставшихся участков .
2. организовать мониторинг, ремонт, благоустройство дорожной инфраструктуры Поселка.

Несколько слов о передаче долей ЗОПов, почему она сделана так, а не иначе.

Многие собственники возмущаются и хотели бы получить долю напрямую от  [Скрыто по просьба собственника] в свою собственность, а не в ТСН, где ЗОПы «виртуально» поделены долями между собственниками пропорционально площади владеемого участка. По закону, при продаже долей физическими лицами, владельцы других долей этого же участка должны дать согласие на приобретение доли другими участниками. Кроме того, другие собственники имеют преимущественное право покупки доли и должны быть извещены о продаже. Соответственно, при продаже каждого следующего участка все собственники, уже купившие участки, должны были бы давать нотариально заверенное согласие. А также надо было бы ждать каждый раз месяц, не захочет ли кто-то из текущих собственников купить долю. Если собственник решил подарить или продать свой участок с долей, он должен был бы оповестить всех остальных собственников и собрать с них согласия.

Когда собственников долей 2-3 человека, это реальная и эффективная процедура. Но в нашем случае, с самого начала предполагались десятки или сотни собственников и такая процедура является неосуществимой..

Поэтому и существует оптимальное решение: создание ТСН, передача ему ЗОПов Собственником, закрепление доли каждого за участком соответствующим реестром.
Суды некоторых собственников с  [Скрыто по просьба собственника] все еще продолжаются, кто-то выиграл, кто-то проиграл, кто-то оспаривает в вышестоящих инстанциях. С информацией об участниках и результатах судебных разбирательств можно ознакомиться на сайте Мосгорсуда в публичном доступе.

Некоторые пытаются дискредитировать ТСН (который, кстати, привлечен судом в качестве третьего лица) как таковой и признать его создание нелегитимным. Ведь, если признать ТСН незаконным, то и передавать ЗОПы ему было нельзя. Для этого подавались коллективные жалобы в Прокуратуру, в Администрацию, которые после прокурорской и внеплановой налоговой проверок ни к чему ни привели. ТСН прошло все проверки на легитимность создания и ведение отчетности.

В данной ситуации для остальных, не судящихся собственников важно понимать, что платить взносы в ТСН должны все собственники, состоящие и не состоящие в ТСН (217 ФЗ). Что ТСН как организация управляется членами ТСН. Что саботаж ТСН и неуплата взносов приводят к долгам по налогам на ЗОПы.
И очень обидно, что постоянно навязывается атмосфера истерии и неприязни между соседями.

Безосновательные оскорбления членов ТСН. Причем подогревается ситуация одними и теми же участниками чатов. Если сравнить постоянных 5-10 человек заполняющих чат сотнями сообщений и участников судебных разбирательств, очевидно, что в большинстве своем, это одни и те же люди.

Если не устраивает личность Председателя и деятельность ТСН, вступайте, предлагайте, решайте, меняйте …… все зависит только от нас.

Все проблемы (налоги, дороги, спортивная и детская площадки, освещение...) можно решать быстро и с удовольствием.
А вот надорванные отношения могут достаться и Вашим детям!
Мы не призываем занять негативную позицию, всех можно понять. Надеемся, что 90% собственников поселка, вынужденно втянутых в эти дрязги, занимающих ту или иную позицию, примут здравое решение на благо поселка и проявят активность.